ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ที่นิยมใช้ในโครงการสิวารัตน์

บริษัท คาสเซ่อร์พีค โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน)   

ใส่ใจกับค่าธรรมเนียมการภาษีบ้านจัดสรรใน โครงการสิวารัตน์  (ทุกโครงการ)

ภาษีและค่าธรรมเนียมทุกชนิดถือเป็นต้นทุนที่มีบทบาทสำคัญต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกลักษณะเนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่มีสัดส่วนสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าธุรรกรรมอสังหาริมทรัพย์ สำหรับภาษีและค่าธรรมเนียมแบ่งออกได้เป็น 2 กรณี คือ 1.บุคคลธรรมดา 2.นิติบุคคล

ภาระภาษีของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา

ประเภทภาษี	ภาระภาษี	อัตราภาษี	ผู้รับภาระ
1.อากรแสตมป์	มี	0.50 % ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน	ผู้ขาย
2.ค่าธรรมเนียมการโอน	มี	2 % ของราคาประเมิน	ฝ่ายละครึ่ง
3.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา(แบบภ.ง.ด.90,94)	มี	5-37 % ของเงินได้สิทธิแต่ไม่ต่ำกว่า 0.5 % ของเงินได้พึงประเมินคำนวณตามมาตรา50(5)แห่งประมวลรัษฎากร	ผู้ขาย(ผู้ซื้อมีน่าที่หักและนำส่ง)
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ.ที่จ่าย	มี
4.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	มี/ไม่มี แล้วแต่ว่ามีของแถมหรือไม่มีและของแถมนั้นเกินปีละ 1.8ล้านบาทหรือไม่	7% ของมูลค่าสินค้าที่แถม	ผู้ซื้อ(แต่ผู้ขายมีหน้าที่เรียกเก็บและออกใบ-กำกับภาษี)
5.ภาษีธุรกิจเฉพาะ  (รวมภาษีท้องถิ่น)	มี	3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน	ผู้ขาย(แต่ตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย)
6.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน	ถ้าผู้ขายค้างชำระภาษีผู้ขายต้องรับผิดชอบก่อนโอน	12.5% ของค่ารายปี	ผู้ขาย
7.ภาษีบำรุงทองที่	ถ้าผู้ขายค้างชำระภาษีผู้ขายรับผิดชอบก่อนโอน		ผู้ขาย
8.ภาษีป้าย	ผู้ขายรับผิดชอบภาษี		ผู้ขาย

ภาระภาษีของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล

ประเภทภาษี	ภาระภาษี	อัตราภาษี	ผู้รับภาระ
1.อากรแสตมป์	มี(เว้นแต่ผู้ขายต้องเสียภาษีภาษีพุรกิจ)	0.50 % ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน	ผู้ขาย
2.ค่าธรรมเนียม	มี	2 % ของราคาประเมิน	ฝ่ายละครึ่ง
3.ภาษีเงินได้นิติบุคคล(แบบภ.ง.ด.51,50)	มี	30 %ของกำไรสุทธิ (เว้นแต่SME เสีย 15%,25% ,30 )	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้นิติบุคคลหักณ.ที่จ่าย	มี	1 % ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน	ผู้ซื้อมีหน้าที่หักและนำส่ง
4.ภาษีมูลค่าเพิ่ม	มี/ไม่มี แล้วแต่ว่ามีของแถมหรือไม่มีและของแถมนั้นเกินปีละ 1.8ล้านบาทหรือไม่	7% ของมูลค่าสินค้าที่แถม	ผุ้ซื้อ(ผู้ขายมีหน้าที่เรียกเก็บและออกใบกำกับภาษี)
5.ภาษีธุรกิจเฉพาะ(รวมภาษีส่วนท้องถิ่น)	มี	3.3 % ของราคาซื้อขายไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน	ผู้ขาย(แต่ตกลงให้ผู้ซื้อรับภาระได้)
6.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน	ผู้ขาย		ผู้ขายหรือผู้ซื้อแล้วแต่ตกลง
7.ภาษีบำรุงท้องที่	ผู้ขาย		ผู้ขาย
8.ภาษีป้าย	ผู้ขาย		ผู้ขาย

การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีที่ได้รับยกเวันไม่ต้องเสียภาษี 

1.การขายอสังคหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยเสน่หา ที่ต้องอยู่นอกเขตกรุงเทพ เทศบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีการจัดตั้งกฎหมายดดยเฉพาะ ทั้งนี้เฉพาะเงินได้จากการขายในส่วนที่ไม่เกิน 200000 บาท ตลอดปีภาษีนั้นกรณีนี้เป็นการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่มิใข่นิติบุคคลเท่านั้น

1.1 การโอนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เงินค่าตอบแทนได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับกรณี บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลได้รับเงินค่าทดแทน ไม่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล

1.2 การขายอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล

(ก) บ้าน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นโยปกติใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย

(ข) อสังหาริมทรัพย์ตามข้อ(ก)พร้อมที่ดิน

(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้เฉพาะกรณีที่ผู้ขายได้อสังหาริมทรัพย์ตาม(ก)(ข)(ค) โดยจดทะเบียนได้มาในพ.ศ. 2540 และขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเกิดขึ้นภายหลังจากการจดทะเบียนไม่น้อยกว่า 1 ปี แต่ไม่เกิน 31 ธันวาคม 2550 (กฎกระทรวงฉบับที่ 126 (พ.ศ 2509)ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร ข้อ 2(41)แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฏกระทรวง ฉบับ 206(พ.ศ.2540)

2.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ทำกินเกิน 5 ปีนับแต่วันที่รับมาได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เว้นแต่จะเป็นการขายของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นมาเพื่่อ ขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าวการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะดังกล่าวมาแล้ว แต่มีการแบ่งขาย โดยได้ทำ ถนน สาธารณูปโภคอื่น หรือ ให้คำมั่น  ว่าจะจัดให้มัสิ่งดังกล่าวและการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขาย ซึ่งเป็นนิติบุคคลมีไว้ในการประกอบกิจการ จึงไม่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ย่อมได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ลักษณะ 28 แห่งประมวลรัษฎากร

4.การขาย หรือโอน เนื่องจากการประนอมหนี้หรือแผนฟื้นฟูกิจการลูกหนี้ที่ศาลได้มีคำสั่งเห้นชอบตามกฏหมายว่าด้วย การล้มละลายได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ อาการแสตมป์ เป็นการยกเว้นรัษฎากร(ฉบับที่340) พ.ศ.2541 มาตรา4

5.การโอนอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการประกอบกิจการซึ่งเป็นมหาชนจำกัด หรือบริษัทจำกัด ควบเข้ากันโดยโอนกิจการทั้งหมดให้แก่กัน ได้รับหารยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ นอกจากนั้นการโอนอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการที่บริษัทหรือห้าหุ้นส่วนนิติบุคคลควเข้ากันไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ผู้โอนกิจการได้จดทะเบียนเลิกและมีการชำระบัญชีในรอบระยะเวลาบัญชีที่ดอนกิจการ ก้ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเช่นกัน

6.การขายอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

(ก) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งปกติใช้เป็นที่อยู่อาศัย

(ข)อสังหาริมทรัพย์(ก)พร้อมที่ดิน

(ค)ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัย

ทั้งนี้้เฉพาะสำหรับหรณีทำสัญญาซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้มีเงินได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านตามกฏหมายไม่น้อยกว่า 1 ปี  นับแต่วันได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ การยกเว้นข้อดังกล่าวต้องปรากฏภายในกำหนดเวลา 1 ปี การยกเว้นดังกล่าว ใช้บังคับกับการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกระทำตั้งแต่ 1 มกราคม 2546 เป้นต้นไป(กฏกระทรวงฉบับที่ 241 (พ.ศ.2546))

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กรณี ลดหย่อนภาษีได้

การลดหย่อนภาษีนั้นอาจเป็นกรณีที่ผู้ซื้อมีสิทธินำเงินที่ซื้อมายกเว้นภาษีเงินได้ หรือหักค่าลดหย่อนภาษี หรือค่าเสื่อมราคาเพิ่มขึ้นได้ ผู้ซื้อมีสิทธิได้รับลดหย่อนภาษีดังนี้

1.การซื้อ เช่าซื้อ หรือการสร้างอาคารที่อยู่อาศัยโดยจำนองอาคารที่ซื้อหรือสร้างเป็นประกันการกู้ยืมดอกเบี้ยที่ชำระไป สามารถนำมาหักลดหย่อนในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 50,000 บาท

2.อสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารถาวรที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายเพื่อการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลของบริษัทในลักษณะของค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินได้ไม่เกินปีละ 5 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอาคาร

การวางแผนภาษีอากรในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ 

 จากความรู้ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ได้รับยกเว้นภาษี และประเภทที่ได้รับลดหย่อนภาษี สิ่งเหล่านี้สามารถนำมาใช้เป็นข้อมูลประกอบในการวางแผนภาษีได้เป็นอย่างดี ข้อควรทราบและหลักการสำคัญๆในการวางแผนภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1.การวางแผนเลือกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทที่ได้รับยกเว้นและลดหย่อนภาษีดังกล่าวมาแล้ว สามารถฃ่วยให้ผู้ขายและผู้ซื้อไม่ต้องเสียภาษีหรือเสียภาษีน้อยลงอย่างถูกต้องตามกฏหมายได้

2.การได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีในบางกรณีมีเงื่อนไขและกำหนดเวลา ดังนั้นผู้ขายและผู้ซื้อจึงควรตองปฏิบัติตามเงื่อนไขและเงื่อนเวลาดังกล่าวมิฉะนั้นจะไม่ได้รับสิทฑิประโยชน์และต้งเสียสิทธิประโยชน์ไปอย่างน่าเสียดาย

3.วางแผนภาษีของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการแยกทำสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับหนึ่ง สัญญาจ้างปลูกสร้างบ้านหรืออาคารอีกฉบับหนึ่งเป็น 2 สัญญา 2 บริษัท ให้กลายเป็น 2 หน่วย ภาษีคือ บริษัท ขายที่ดินเปล่า จำกัด (เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ ของรายรับก่อนหักรายจ่ายใดๆ ) และบริษัท รับจ้างสร้างบ้าน จำกัด (เข้าสู่ระบบ Vat ทำให้มีสิทธิขอคืนภาษี (Input Tax) เป็นวิธีการที่สามารถประหยัดภาษีได้ทางหนึ่ง) แต่การวางแผนภาษีด้วยวิธีดังกล่าวควรต้องทำให้ถูกต้องและรัดกุมด้วย

 4.การขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่อไปนี้ เมื่อมีการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายไปรวมคำนวณภาษีเงินได้ครึ่งปีตามแบบ ภ.ง.ด.94 และภาษีเงินได้ประจำปีตามแบบ ภ.ง.ด.90 คือ

4.1 การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือได้มาโดยเสน่หาหรือได้มาโดยมิได้มุ่นในทางการค้าหรือหากำไร

4.2.การขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแตวันที่ได้มาซึ้งอสังหาริมทรัพย์นั้น และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่สำนักงานที่ดิน

ดังนั้นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิเลือก จึงควรต้องพิจารณาดูก่อนว่าวิธีนำไปรวมคำนวณภาษี หรือวิธีไม่นำไปรวมคำนวณภาษี วิธีไหนจะประหยัดมากกว่ากันเมื่อทราบแน่ชัดแล้วจึงค่อยเลือกวิธียื่นภาษี

การวางแผนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

 ตามประมวลรัษฎากรกำหนดว่า ถ้าบุคคลธรรมดามีเงินได้จากการใช้เช่าทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นเงินได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือเงินได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือเงินได้จากการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ รายได้ดังกล่าวถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร

ผู้ได้รับเงินประเภทนี้ หากเป็นโสดโดยมีเงินได้เกินกว่า 30,000 บาท หรือมีคู่สมรสที่มีเงินได้รวมกันเกินกว่า 60,000 บาท มีหน้าที่ต้องยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาทั้งครึ่งปีและปลายปี โดยต้องยื่นเสียภาษีกลางปีตามแบบ ภ.ง.ด.94 ภายในวันที่ 30 กันยายน และภาษีตอนสิ้นปีตามแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในวันที่ 31 มีนาคม และหากเกินกำหนดเวลาจะต้องเสียค่าปรับและเงินเพิ่มตามกฏหมาย

ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาทั้งกลางปีและปลายปี ผู้มีเงินได้จากการเช่าทรัพย์สินมีสิทธิเลือกหักค่าใช้จ่ายจริงตามจำเป็นและสมควรหรือค่าใช้จ่ายจริงตามหลักฐาน หรือจะเลือกหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาในอัตราร้อยละของเงินได้แต่ละกรณี ดังนี้

*เงินได้จากการให้เช่าบ้านโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ ยานพาหนะ หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ในอัตรา 30 เปอร์เซ็นต์

 *เงินได้จากการให้เช่าที่ดินที่ใช้ในการเกษตรกรรมหักค่าใช้เป็นการเหมาได้ 20 เปอร์เซ็นต์

*เงินได้จาการให้เช่าที่ดินที่มิได้ใช้ในการเกษตรกรรม หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 15 เปอร์เซนต์

*เงินได้จาการให้เช่าทรัพย์สินอย่างอื่น หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 10 เปอร์เซนต์

กรณีสามีภรรยาต่งฝ่ายต่างมีเงินได้จาการให้เช่าทรัพย์สินทั้งคู่ ให้แยกยื่นแบบแสดงภาษีหักค่าใช้จ่ายได้ตามอัตราข้างต้นทั้งสองฝ่าย

หลักการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากค่าเช่านั้น

เงินได้ค่าเช่า หัก ค่าใช้จ่ายตามกฏหมายกำหนด หักลดหย่อน แล้วคำนวณเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้สุทธิ(ปัจจุบันได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับเงินได้สุทธิ 100000 บาท แรก)ภาษีที่คำนวณได้นำมาเปรียนบเทียบกับภาษีเงินได้ในอัตรา 0.5 ของเงินได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายใดๆเฉพาะกรณีมีเงินได้ถึง 60000 บาท)อีกครั้งหนึ่ง เพื่อดูว่าจำนวนภาษีไหนมากกว่ากัน ให้ถือเอาตัวมากมาคิดคำนวณได้กรณีมีภาษีเงินได้หัก ณ.ที่จ่าย ก็ให้นำมาเป้นเครดิตหักออกจากภาษีที่ต้องชำระได้ถ้าายังขาดต้องชำระเพิ่มเติมแต่ถ้าเกินให้ยกยอดไปหักในการคำนวณภาษีเงินได้ประจำปีต่อไป