บริษัท คาสเซ่อร์ฯ โครงการสิวารัตน์ สนใจทำเล ต้องศึกษาให้ดีเรื่องทำเลที่ตั้ง

@@ เจาะทำเลประชาอุทิศ-ท่าข้าม-พระราม 2

แม้ภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง บริษัทจัดสรรที่ดินทั้งหลาย ให้การสอดรับเป็นเสียงเดียวว่า ต้องระมัดระวังในการเปิดขายโครงการใหม่ๆ ต้องเลือกทำเล และวางสินค้าให้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ

สำหรับทำเลประชาอุทิศ-ท่าข้าม-พระราม 2 ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมามีทั้งแลนด์แอนด์เฮ้าส์ แสนสิริ พฤกษา ทยอยเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติมอย่างคึกคัก ยังไม่รวมบริษัทขนาดกลางและเล็ก ที่เปิดทั้งโครงการใหม่, เฟสใหม่ในโครงการเดิมเพิ่มอีกไม่ขาดสาย น่าสนใจว่าแถวนี้มีอะไรดี  

ทางด่วน-วงแหวนใต้-อุตสาหกรรม
เชื่อมโครงข่ายรอบทิศ

ปัจจัยสำคัญลำดับต้นๆ ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย คงหนีไม่พ้นเรื่องความสะดวกสบายในการเดินทาง ตั้งแต่ภายในพื้นที่เอง ออกไปพื้นที่ใกล้เคียง เข้าสู่แหล่งงาน จนถึงการเชื่อมโยงกับพื้นที่สำคัญอื่นๆ ระบบโครงข่ายถนนและทางด่วน ในบริเวณประชาอุทิศ-ท่าข้าม-พระราม 2 ถือว่ามีความสมบูรณ์ระดับหนึ่ง ในพื้นที่และบริเวณใกล้เคียง มีซอกซอยทางลัดเชื่อมโยงถึงกันมากมาย

ขณะที่การเข้าถึงแหล่งงานขนาดใหญ่ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่อยู่ห่างเพียงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา  นอกจากอาศัยสะพานพระราม 9 ซึ่งต้องใช้ทางด่วนขั้นที่ 1 แล้ว ยังมีสะพานวงแหวนอุตสาหกรรมเป็นทางเลือกใหม่ ข้ามจากสุขสวัสดิ์ไปลงถนนพระราม 3 ได้ไม่ต้องเสียค่าผ่านทาง

สุดท้ายยังมีถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ เป็นโครงข่ายทางพิเศษที่เชื่อมโยงกับพื้นที่อื่นๆของ กทม.และปริมาณฑลได้สะดวกรวดเร็ว รวมถึงการเดินทางเข้าสู่สนามบินสุวรรณภูมิด้วย

แลนด์- แสน- พฤกษา ตะลุยเปิดโครงการใหม่
เน้นตลาดปานกลางราคาไม่สูง

ย่านประชาอุทิศ-ท่าข้าม-พระราม 2 ถือเป็นทำเลอยู่อาศัยอันดับแรกๆ ที่บริษัทจัดสรรใหญ่หลายราย เลือกเป็นทำเลเปิดโครงการใหม่ต้อนรับปี 2552

ปัจจัยสำคัญ นอกเหนือจากการเดินทางที่สะดวกสบายตามที่กล่าวแล้ว ยังเป็นการวางสินค้าให้ต่อเนื่อง จากโครงการเดิมที่ขายใกล้หมด โดยแลนด์แอนเฮ้าส์ ส่งทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นแบรนด์ บ้านใหม่ เข้ามาถึง 2 ไซด์รวด ทั้งในย่านถนนท่าข้ามและพุทธบูชา ทั้งสองแห่งใช้แบบบ้านเดียวกันต่างที่ระดับราคา ที่ท่าข้ามนั้นราคาเริ่มต้น 2.89 ล้านบาท ย่อมเยากว่าที่พุทธบูชาเพราะเข้าซอยค่อนข้างลึกมากกว่า

ส่วนแสนสิริก็ไม่น้อยหน้าเปิดใหม่ 2 ไซด์รวดครอบคลุมแบบบ้านครบทุกประเภท สราญสิริ ประชาอุทิศ-สุขสวัสดิ์ เป็นบ้านเดี่ยว 340 หลัง ไม่ห่างกันนักมีทาวน์พลัส ประชาอุทิศ เป็นมิกซ์โปรดักส์ ในโครงการมีทั้งทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น 3 ชั้น บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ ราคาอยู่ในช่วง 2.4-4.5 ล้านบาท แต่ถ้าต้องการราคาพรีเซล 1.99 ล้านบาท ต้องรีบด่วนเพราะจำนวนจำกัด

สุดท้ายเป็นทาวน์เฮ้าส์ราคาประหยัด พฤกษาวิลล์ พุทธบูชา 36-พระราม 2 ขายดิบขายดีเพราะราคาเริ่มต้นจูงใจ 1.26 ล้านบาท เฟสแรก 140 หลัง ตอนนี้จึงเหลือไม่มากนัก  

เจ้าเก่า-รายย่อย ปักหลักสู้
มีให้เลือกครบทุกประเภท ล้านต้นๆ- 5ล้าน

นอกจากโครงการใหม่ตามที่กล่าวถึงข้างต้นแล้ว ที่น่าสนไม่น้อยคือ บรรดาโครงการเดิมที่ยังเหลือค้าง ส่วนใหญ่มีบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอยู่ในสต็อก เป็นต้นทุนที่ผู้ประกอบการ ต้องการระบายออก ไปให้เร็วที่สุด

การขายบ้านประเภทนี้ จึงพ่วงโปรโมชั่นพิเศษเพื่อจูงใจผู้บริโภคมากเป็นพิเศษ เช่น ชวนชื่น ประชาอุทิศ ของมั่นคงเคหะการ ที่มีนโยบายกระตุ้นการขาย บ้านสร้างเสร็จก่อนขายอย่างต่อเนื่อง เปลี่ยนโปโมชั่นกันทุกเดือน อย่างมีนาคมที่ผ่านมา มีของแถมเป็นบัตรของขวัญ ให้ไปเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์มูลค่านับแสนบาท

ขณะที่ธารารมณ์ฯ และเอ็น.ซี. ยังเพิ่มการออกแบบบ้านใหม่ เพื่อให้สอดรับกับความต้องการของผู้ซื้อมากขึ้น (บ้านหลังเล็กลง ราคาถูกลง) รายแรกมีพรอเมนาดโฮมมีทั้งแบบบ้านเดิมหลังค่อนข้างใหญ่ กับบ้านนิวซีรี่ย์หลังย่อมในสไตล์โมเดิร์น

ส่วนรายหลังเปิดเฟสใหม่ในโครงการบ้านฟ้า กรีนพาร์ค ธนบุรีรมย์ มีบ้านแฝดราคา 2.6 ล้านบาท กับบ้านเดี่ยวหลังเล็กราคาเริ่มต้น 3.5 ล้านบาทเป็นตัวชูโรง ขณะที่บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ก็มีส่วนลดพิเศษให้ทุกหลังมากน้อยต่างกันไปในแต่ละแปลง

นอกจากนี้ ยังมีโครงการของกลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อย อีกหลายสิบเจ้า ให้เปรียบเทียบตามความชอบ อาทิ โครงการใหม่ของกลุ่มบ้านสุขสำราญในชื่อสุขสำราญ ลิฟวิ่ง เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นและบ้านแฝด ขณะนี้อยู่ระหว่างปรับที่และก่อสร้างบ้านตัวอย่าง อีกเดือน-2 เดือนข้างหน้าจะได้ยลโฉม

ส่วนบ้านศวรรยา ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น มีเพียง 37 ยูนิต ทำเลดีติดถนนซอยประชาอุทิศ 90 ใกล้ รร.สารสาสน์วิเทศ อลิชาเพลส 2 มีทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นหน้ากว้าง 5 เมตรสร้างเสร็จพร้อมโอนให้เลือก

ตัวอย่างที่ยกมาให้ชม เทียบกับจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างขายในพื้นที่จริง ถือว่ายังน้อยนิด เพราะพื้นที่ย่านประชาอุทิศ-ท่าข้าม-พระราม 2 มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายกว่า 20 โครงการ ระดับราคาอยู่ในช่วงปานกลางครอบคลุมตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ขึ้นไปจนถึงมากกว่า 5 ล้านบาท แต่เฉลี่ยแล้วระดับ 2-5 ล้านบาทเยอะที่สุด

เคยมีคนพูดว่าเวลาเศรษฐกิจตกสะเก็ด กำลังซื้อหด ยอดขายไม่ดีแบบนี้ ถือเป็นโอกาสทองสำหรับคนซื้อ (ที่มีตังค์) สินค้ามีให้เลือกเยอะ ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันเพื่อแย่งกำลังซื้อ ผู้บริโภคมีหน้าที่เพียงค่อยๆพิจารณา ดูข้อเสนอของแต่ละโครงการอย่างถ้วนถี่ ของแจกของแถมที่ประโคมมานั้น เลือกในสิ่งที่คิดว่าใช่และเป็นประโยชน์ต่อตัวเองสูงสุดเป็นใช้ได้

วิเคราะห์ธุรกิจการจัดสรรทุน/เวลา/คุณภาพ

การแข่งขันใน ธุรกิจการจัดสรรที่ดิน ในปี พ.ศ. 2554 ไตรมาสแรกดร.สมัย เหมมั่น  DBA Global Management MPA,MBA  Business  Administration                                        การก่อสร้างโครงการจัดสรรที่ดินและที่พักอาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2554 ทั้งหมดเป็นธุรกิจที่มีความน่าสนใจในธุรกิจประเภทนี้มากนักบริหาร น่าจับตามอง นักวิชาการจับตามองในธุรกิจเป็นอย่างมาก สาเหตุที่จับตามองเพราะมีปัจจัยภายนอกมาเป็นกระแสที่อาจทำให้ธุรกิจประเภทนี้ อาจล้มได้ ปัจจัยภายนอกที่น่าจับตามีดังนี้                                  1. เหตุการการเมืองโลกต่างประเทศ ทฤษฏี สงครามเน็ตเวิตด์ ที่ทำให้ อียิปม, ริเบีย และอีกหลายประเทศที่กำลังประสบอยู่ แม้ประเทศจีน ,ประเทศไทยเองก็เช่นกัน                                  2. เหตุการณ์ภัยธรรมชาติ แผ่นดินไหว ทั่วโลก น้ำท่วม                                  3. เศษฐกิจ โลกที่ทำให้เศษฐกิจในประเทศพัง                                  4. เหตุการณ์ทางการเมืองในประเทศ -การยุบสภา -การแตกแยกทางความคิด-การประท้วงต่างๆ                                  5. ราคาวัสดุการก่อสร้างที่สูงขึ้นมากๆ                                  6. ราคา น้ำมันที่สูงขึ้นมากๆ                                  7. ราคาสินค้าบริโภค แพงทำให้การดำรงชีวิตที่ต้องระวังขึ้น                                  8.ค่าแรงของแรงงาน ปรับราคาขั้นต่ำ                                  9. ราคาที่ดินแพงขึ้น                                 10. ราคาภาษีประเมินที่ดิน คิดระบบใหม่ประเมินแพงขึ้น                                 11. การเข็มงวดของสถาบันการเงิน ไม่สนับสนุนการทำโครงการ                                 12. การเจริญของ คมนาคม ที่มากขึ้น ทำให้ ทำเลที่อยูอาศัย เปลี่ยนแปลงไป จากทำเลดี กลับ เป็นทำเลแย่                                 13.การคิดการวิเคราะห์การประเมินของความต้องการของตลาด เปลี่ยนไป ทำให้โครงการขายไม่ได้                                 14.การหยุดการสนับสนุนของสถาบันการเงิน                              เหตุการณ์มากก่วา 14 ประการที่ไม่สามารถควบคุมได้ อาจทำให้โครงการของท่านผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ต้องระมัตระวังในการทำธุรกิจ  เพราะตลอดเวลา ในพ.ศ. 2554 นี้ มีเหตุการผันผวนมากก่วาทุกปี                 กรัผม ดร.สมัย เหมมั่น ขอบเป็นกำลังใจในการบริหารการจัดการโครงการจัดสรรที่ดิน ตามหลักวิชาการ        ดร.สมัย เหมมั่น ขอข้อมูลการ แสดงความคิดเห็น