หลักการของการซื้อที่ดินและบ้านจัดสรรอยู่ที่การตรวจสอบเกี่ยวกับตัวผู้ดำเนินกิจการเป็นอันดับแรก โดยจะต้องตรวจสอบให้ทราบว่า ผู้ใดเป็นผู้ดำเนินกิจการในหมู่บ้านที่กำลังจะติดต่อขอซื้อนี้ ซึ่งผู้ดำเนินกิจการมีฐานะความมั่นคงทางการเงินหรือไม่เพียงใด และมีผลงานทางด้านการจัดสรรที่ดินและบ้านมาก่อนหรือไม่ ถ้าขาดองค์ประกอบทั้ง ๒ ประการนี้แล้วไม่ควรซื้อ หรือถ้าจะซื้อก็ต้องใช้ความระมัดระวังมากเป็นพิเศษ หากผู้ประกอบกิจการได้เคยดำเนินการมาแล้วก็จะต้องพิจารณาดูว่าโครงการที่ดำเนินกิการไปแล้วนั้นมีสภาพเป็นอย่างไร ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มีการส่งมอบงานหรือโอนบ้านตามกำหนดหรือไม่ ทั้งนี้อาจสอบถามได้จากผู้ซื้อรายก่อนๆ
๒ ตรวจสอบที่ตั้งของโครงการ
ต้องตรวจสอบที่ตั้งของโครงการว่าจะมีปัญหาใดในอนาคตหรือไม่ เช่น ปัญหาน้ำท่วม ปัญหาเรื่องการจราจร ปัญหาการรักษาความปลอดภัยในหมู่บ้าน ปัญหาการขยายตัวของชุมชนในอนาคต ปัญหาสิ่งแวดล้อมรอบๆ โครงการเช่น มีโจรผู้ร้ายชุกชุมหรือไม่ ความใกล้ไกลของสถานที่ที่จะต้องมีความจำเป็นที่จะต้องใช้บริการเช่น โรงพยาบาล สถานีตำรวจ ฯลฯ สิ่งนี้สำคัญมาก ลองคิดดูว่าถ้าท่านไม่อยู่บ้านไปทำงานแล้วบริเวณละแวกบ้านที่ท่านคิดจะซื้อมีโจรผู้ร้ายชุกชุมท่านจะมีสมาธิในการทำงานหรือไม่
๓. ตรวจสอบว่ามีการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินและการโฆษณาแผนผังถูกต้องตามกฎหมาย
๓.๑ หลักการที่สำคัญในการซื้อที่ดินและบ้านจัดสรรอีกเรื่องหนึ่งที่จะละเว้นเสียมิได้ก็คือ การตรวจสอบดูว่าผู้ดำเนินกิจการได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินและขออนุญาตโฆษณาถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่เพียงใด
การขออนุญาตนี้เป็นเรื่องสำคัญมากหากผู้ดำเนินกิจการไม่ทำให้ถูกต้องตามกฎหมายในเบื้องต้นแล้วก็ยากที่จะดำเนินการตามที่ให้สัญญาไว้กับลูกค้าได้ เพราะเรื่องที่กฎหมายบังคับให้ทำแล้วยังไม่ทำ ก็เป็นเรื่องยากที่ผู้ประกอบการจะทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บังคับให้กระทำ
๓.๒ การที่ต้องตรวจสอบว่าหมู่บ้านดังกล่าวเป็นหมู่บ้านที่ผู้ประกอบกิจการได้รับอนุญาตจากทางราชการให้จัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะหมู่บ้านที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินนั้น ได้ผ่านการตรวจสอบพิจารณาจากเจ้าหน้าที่และคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินมาแล้วในเบื้องต้นก่อนที่จะมีการออกใบอนุญาตให้ และจากใบอนุญาตนี้เองจะช่วยเป็นเครื่องมือให้ผู้ซื้อ สามารถใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงประกอบการร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่และคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินหรือคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคต่อไปได้ ในกรณีที่ผู้ประกอบกิจการผิดสัญญาที่ได้ทำไว้ ปัญหาก็คือจะตรวจสอบใบอนุญาตได้จากที่ไหน และตรวจสอบอย่างไร
คำตอบก็คือ ตามกฎหมายได้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินแสดงใบอนุญาตแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินซึ่งตรงตามที่คณะกรรมการอนุญาตไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ถ้าใบอนุญาตสูญหายหรือชำรุดในสาระสำคัญ ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องยื่นคำขอรับใบแทน ดังนั้นถ้าผู้จัดสรรที่ดินอ้างเหตุใบอนุญาตสูญหายหรือชำรุดจึงไม่อาจรับฟังได้ หรือจะไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่โครงการนั้นตั้งอยู่ หรือจะไปที่กรมที่ดินก็ได้
๔. การตรวจดูใบอนุญาตควรตรวจดูอะไรบ้าง
๑. ผู้ใดเป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
๒. สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดินตั้งอยู่ ณ ที่ใด
๓. โฉนดที่ดินที่ขออนุญาต เลขที่… ตำบล….อำเภอ….จังหวัด….เนื้อที่….เท่าใด ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มีการจดทะเบียนภาระผูกพันไว้อย่างไรหรือไม่ เช่น จำนอง ภารจำยอมเรื่องทางเดิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นต้น
๔ ต้องตรวจสอบแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดินดังนี้
๔.๑ จัดสรรที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม
๔.๒ การจัดทำสาธารณูปโภคเป็นอย่างไร ได้มาตรฐานและตรงตามที่ได้รับอนุญาตหรือไม่ เช่น
การสร้างถนนมีขนาดความกว้าง ความยาวตลอดผิวการจราจรเป็นอย่างไร
ระบบการระบายน้ำ ใช้ท่อขนาดไหน ระบายน้ำลงสู้อะไร ระยะทางกี่เมตรใกล้ไกลแค่ไหน
ระบบไฟฟ้า ผู้ใดเป็นผู้ดำเนินการ
ระบบประปา ผู้ใดเป็นผู้ดำเนินการและดำเนินการอย่างไร
ระบบโทรศัพท์มีหรือไม่
๕.การบริการสาธารณะ เป็นอย่างไรเช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามฟุตบอล สนามเด็กเล่น สวนหย่อม ฯลฯที่ตั้งโรงเรียนอนุบาลที่ตั้งร้านค้าย่อยมีหรือไม่มี หากมีได้กันพื้นที่ไว้อย่างไร
๖. การค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค มีหรือไม่
๗. เรื่องอื่นๆเช่น
เรื่องการจัดจำหน่าย ดูว่าจำหน่ายในระบบเงินสด หรือเงินผ่อนในอัตราอย่างไร ผู้ประกอบกิจการจัดหาแหล่งเงินทุนให้หรือไม่
วิธีการก่อสร้าง จะทำการก่อสร้างเป็นบ้านแถว บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว ใช้วัสดุคุณภาพขนาดไหน ประมาณการค่าก่อสร้างถูกหรือแพงอย่างไร ทั้งนี้โดยเปรียบเทียบกับการจัดสรรที่ดินรายอื่นดูว่ามีผลประโยชน์อะไรบ้างที่ผู้ซื้อจะได้รับ
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น