ความสำคัญในการวิจัย
ในการตลาด และหลักการวิเคราะห์การวิจัยในการทำธุรกิจ
•EpiInFo
–AnalysisàFreq,
–Regress, Chi square
•SPSS
–àAnalyseàDescriptive Statisitcs
àDescriptive
–ข้อมูลจาการนับ Chi square
–ข้อมูลจากการชั่งตวงวัด t-test
บริษัท คาสเซ่อร์พีค
ให้ความสำคัญในการลงทุนในธุรกิจ การจัดสรรที่ดิน
การศึกษาวิเคราะห์ ด้านเศษฐกิจ การเงิน การธนาคาร ที่มีผลกระทบต่อธุรกิจการจัดสรร 2554
ดร.สมัย เหมมั่น
เห็นด้วยต่อการวิเคระห์เรื่องดังกล่าว และขอขอบคุณหน่วยงาน บสก. ที่สนับสนุนการซื้อที่ดิน ในเขต.จังหวัดนครปฐม ขอขอบ คุณท่านผู้อำนวยการ สาขาบ้านโป่รงที่ให้ความร่วมมือเป็นอย่างดี ขอบคุณ น้องๆพี่ๆ พนักงานที่ให้การต้อนรับเป็นอย่างดี
ดร.สมัย เหมมั่น
ขอขอบคุณครับ
เนื่องจากภาวะการส่งออกที่ยังขยายตัวดีอยู่ อีกทั้งสถานการณ์ทางการเมืองที่เริ่มสงบ จึงทำให้ผู้ประกอบการเร่งการผลิตสินค้าออกมา ในขณะที่ดุลการค้ากลับมามีค่าเป็นบวก ในขณะเดียวกันภาวะการเงินยังทรงตัวไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
1. ดัชนีราคาผู้บริโภค
จากตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นว่า ดัชนีราคาผู้บริโภคในเดือนพฤษภาคมมีค่า 107.9 มีค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนเมษายนที่มีค่า 107.7 เพราะสินค้าในหมวดพลังงานยังมีแนวโน้มทางด้านราคาที่มีความผันผวนอยู่ อีกทั้งสินค้าในหมวดอาหารก็ปรับตัวสูงขึ้นตามสภาพอากาศที่ส่งผลให้ผลผลิตออกมาสู่ตลาดน้อยลง อย่างไรก็ตามมาตรการภาครัฐยังมีส่วนช่วยทำให้ดัชนีราคาผู้บริโภคไม่ให้ปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็ต้องติดตามในเรื่องของราคาน้ำมัน เพราะยังมีความผันผวนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะส่งผลต่อดัชนีราคาผู้บริโภคได้อย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นดัชนีราคาผู้บริโภคในเดือนพฤษภาคมจึงมีค่าเพิ่มขึ้นมาเมื่อเทียบกับเดือนเมษายนตามตารางที่ปรากฏ
2. ภาวะการผลิตจากดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมและอัตราการใช้กำลังการผลิตในตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน จะเห็นได้ว่า ดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมในเดือนพฤษภาคมมีค่า 204.52 เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่มีค่า 197.25 และอัตราการใช้กำลังการผลิตในเดือนพฤษภาคมมีค่าร้อยละ 67.31 เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่มีค่าร้อยละ 62.90 โดยสาเหตุที่ดัชนีผลผลิตภาคอุตสาหกรรมและอัตราการใช้กำลังการผลิตมีค่าเพิ่มขึ้น เนื่องจาก ภาวะการส่งออกที่ยังมีทิศทางที่ขยายตัวสูงอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งสถานการณ์การเมืองที่กลับมาคลี่คลายได้ภายหลังจากได้มีการยุติการชุมนุมไป จึงทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ เริ่มหันกลับมาผลิตสินค้ากันเป็นจำนวนมากขึ้น อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการก็ยังต้องติดตามในเรื่องของราคาน้ำมันอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันความผันผวนที่จะเกิดขึ้น ดังนั้นจึงต้องเตรียมความพร้อมในด้านต่างๆ เพื่อรองรับความเสี่ยง เพื่อเตรียมแผนรองรับสถานการณ์ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของต้นทุนราคาน้ำมันและความผันผวนของค่าเงินบาทด้วย จึงส่งผลทำให้ภาวะการผลิตในเดือนนี้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับเดือนที่แล้ว
3. ภาวะการค้าดุลการค้าในเดือนพฤษภาคมมีค่า 2,299.21 จะเห็นว่าเพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่มีค่า -190.46 และดุลบัญชีเดินสะพัดในเดือนพฤษภาคมมีค่า 1,038.61 เพิ่มขึ้นจากเดือนเมษายนที่มีค่า -422.57 จะเห็นได้ว่าดุลการค้าและดุลบัญชีเดินสะพัดของประเทศมีค่าเพิ่มขึ้นและมีค่ากลับมาเป็นบวกได้อีกครั้ง เนื่องจาก การส่งออกมีการขยายตัวที่สูงขึ้นไปมาก อย่างไรก็ตามยังมีความจำเป็นต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพราะยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่เป็นปัญหาสำคัญที่อาจทำให้เศรษฐกิจของประเทศเกิดการชะลอตัว และจากปัจจัยต่างๆ ดังที่ได้กล่าวไปแล้วทำให้ภาวะการค้าในเดือนนี้มีค่าเพิ่มขึ้นมาเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า
4. ภาวะการเงิน
ตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงินแสดงได้ว่า เงินฝากเดือนเมษายนมีค่า 7,174.06 พันล้านบาท ลดลงจากเดือนมีนาคมที่มีค่า 7,216.94 พันล้านบาท และเงินให้สินเชื่อในเดือนเมษายนมีค่าเป็น 8,238.99 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนมีนาคมที่มีค่า 8,151.48 พันล้านบาท ซึ่งจะเห็นว่าปริมาณเงินฝากมีค่าลดลงแต่เงินให้สินเชื่อมีค่าเพิ่มขึ้น สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ เพราะผลตอบแทนจากเงินฝากที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ในขณะที่การลงทุนประเภทอื่นๆ มีผลตอบแทนที่สูงขึ้น จึงทำให้ประชาชนนำเงินมาฝากไว้ในธนาคารลดลง สำหรับการปล่อยสินเชื่อเริ่มมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจมีทิศทางที่ฟื้นตัวขึ้นมา จึงทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และทำให้ยอดสินเชื่อปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นไป อย่างไรก็ตามผลของภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวหลังจากที่มีผลกระทบจากหลายๆ ปัจจัย จนส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศมีการชะลอตัวลง จึงทำให้ภาวะการฝากเงินและการให้สินเชื่อยังทรงตัวอยู่ต่อไป
ตารางภาวะเศรษฐกิจและการเงิน
รายละเอียด
|
มกราคม 53
|
กุมภาพันธ์ 53
|
มีนาคม 53
|
เมษายน 53
|
| ดัชนีราคาผู้บริโภค |
106.3
|
106.9
|
107.1
|
107.7
|
| ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม |
198.04
|
205.31
|
235.93
|
196.50
|
| อัตราการใช้กำลังการผลิต |
65.57
|
65.29
|
74.98
|
62.32
|
| ดุลการค้า |
591.44
|
451.67
|
1,089.79
|
-190.46
|
| ดุลบัญชีเดินสะพัด |
1,996.90
|
1,521.00
|
1,734.40
|
-422.57
|
| เงินฝาก |
7,066.58
|
7,128.87
|
7,216.94
|
n.a.
|
| เงินให้สินเชื่อ |
7,926.01
|
7,960.95
|
8,151.48
|
n.a.
|
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย
หมายเหตุ: ดัชนีราคาผู้บริโภค มีปีฐานคือ 2545 เงินฝาก/เงินให้สินเชื่อ มีหน่วยเป็นพันล้านบาท
อัตราการใช้กำลังการผลิต มีหน่วยเป็น ร้อยละ ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม มีปีฐานคือ 2543
ดุลการค้า ดุลบัญชีเดินสะพัด มีหน่วยเป็น ล้านดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
วิเคราะห์การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยในอีก 5 ปีข้างหน้า*หากมีการพิจารณาตัวเลขการจดทะเบียนของโครงการบ้านจัดสรรในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา สัดส่วนของตัวเลขการจดทะเบียนมีจำนวนลดลงเรื่อยๆ ซึ่งเปรียบเทียบกับสัดส่วนการจดทะเบียนของคอนโดมิเนียม คิดว่าปัจจัยที่ส่งผลทำให้สัดส่วนตัวเลขจดทะเบียนบ้านจัดสรรลดน้อยลงมาจากสาเหตุดังนี้
1. การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค โดยผู้ที่ซื้อบ้านต้องการความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น เนื่องจากเบื่อการจราจรที่ติดขัด
2. ภาวะราคาน้ำมัน ซึ่งจะเห็นได้ว่าในระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมา ราคาน้ำมันมีการปรับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงขึ้นตามไปด้วย ดังนั้น ผู้คนที่อาศัยอยู่พื้นที่ไกลๆ จึงหันมาสนใจซื้อคอนโดฯมากขึ้น
3. การพัฒนาสาธารณูปโภคของทางภาครัฐ เช่น รถไฟใต้ดินและรถไฟฟ้า BTS จึงทำให้เกิดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณแนวรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น
4. ขนาดครัวเรือนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีขนาดเล็กลง เนื่องจากสมาชิกภายในครอบครัวมีการแยกย้ายออกมาอยู่ต่างหากเพิ่มขึ้น โดยให้ความสนใจในเรื่องของคอนโดฯ มากกว่าบ้านเดี่ยว เนื่องจากการดูแลรักษาทำได้ง่ายกว่า
5. การขอกู้สินเชื่อกับธนาคารเพื่อจัดทำโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจากกฎระเบียบในการให้สินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กมักจะประสบปัญหาด้านการขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อนำมาซื้อที่ดินในการพัฒนาและขาย จึงทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กที่เคยจัดทำโครงการบ้านเดี่ยวมีจำนวนลดน้อยลง ประกอบกับข้อกฎหมายจัดสรรต่างๆก็เข้มงวดมากขึ้นตามลำดับ
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในระยะ 2 เดือนแรกของปี 2553 จะเห็นได้ว่าสัดส่วนตัวเลขของการโอนบ้านจัดสรรมีจำนวนลดลง ขณะที่สัดส่วนตัวเลขทั้งหมดของการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั้งโครงการใหม่และเก่าอยู่ที่ 42% บ้านเดี่ยว 26% ทาวน์เฮ้าส์ 18% ที่เหลือจะเป็นอาคารพาณิชย์และบ้านแฝด เห็นได้ชัดว่าตัวเลขคอนโดฯ สูงกว่าบ้านเดี่ยว ดังนั้นปัจจัยที่เกิดขึ้นทั้งหมดอาจทำให้โครงการบ้านจัดสรรมีจำนวนลดลง แต่อย่างไรก็ตามบริษัทขนาดกลางและขนาดใหญ่ในปัจจุบันต่างก็มียอดขายที่ดีขึ้นเพราะว่าผู้บริโภคโดยส่วนใหญ่ก็ยังมีความต้องการบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ว่าง เพื่อทำสวนและสนามสำหรับให้ลูกหลานเล่น
และในขณะที่ปริมาณตลาดบ้านเดี่ยวลดลงไป แต่ผู้บริโภคยังมีความต้องการอยู่ จึงหันไปซื้อกับผู้ประกอบการรายกลางและรายใหญ่ ดังนั้นผู้ประกอบการที่ยังทำโครงการบ้านเดี่ยวก็ยังสามารถขายได้ดี
ในระยะเวลาอีก 5 ปีข้างหน้า ธุรกิจบ้านจัดสรรจะเป็นอย่างไรการวิเคราะห์ทิศทางการตลาดสำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรคาดว่าจะยังคงมีอยู่และจะมีการขยายตัวกลับขึ้นมาอีก ทั้งนี้อันเนื่องมาจากโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงซึ่งเป็นแนวพื้นที่ที่เหมาะต่อการทำธุรกิจบ้านจัดสรร โดยเฉพาะการจัดทำโครงการบ้านเดี่ยว
แนวโน้มสำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรแนวโน้มธุรกิจบ้านจัดสรรในส่วนที่มีเพิ่มขึ้นน่าจะเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็ก เนื่องจากเมื่อ10 ปีที่แล้วโครงการขนาดที่มีมูลค่าเกิน100 ล้านบาท มีจำนวนมาก ซึ่งเป็นโครงการที่มีการจัดซื้อที่ดินไว้จำนวนมาก แล้วนำมาพัฒนาและขยายทีละส่วน โดยบริษัทสามารถจะทำกำไรได้ก็มาจากที่ดินในส่วนที่อยู่ข้างในลึกๆ และตั้งราคาขายไม่แพงมากนัก ดังจะเห็นได้ว่าสมัยก่อนผู้ประกอบการจัดทำโครงการขนาดใหญ่ แต่เนื่องจากในปัจจุบันผู้ประกอบการยังติดขัดปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อและข้อกฎหมายจัดสรรที่มีความเข้มงวดขึ้น ทำให้การจัดทำโครงการบ้านจัดสรรในปัจจุบันและอนาคตมีขนาดที่เล็กลง โดยเริ่มจากพัฒนาพื้นที่ขนาด 30-40 ไร่ ใหญ่สุดก็ประมาณ 80-90 ไร่ ทั้งนี้หากมีการพัฒนาโครงการจัดสรรที่มีพื้นที่เกิน100 ไร่ต่อโครงการก็จะต้องดำเนินเรื่องให้ผ่านสิ่งแวดล้อมก่อนจึงจะดำเนินการได้ ดังนั้นผู้ประกอบการจะต้องหาแนวทางและรูปแบบในการพัฒนาโครงการคือ
1. ในอนาคตรูปแบบของโครงการบ้านจัดสรรคงมีขนาดพื้นที่ไม่ใหญ่มากนัก
2. การเน้นเรื่องของพื้นที่ส่วนกลางไม่ว่าจะเป็นการจัดทำซุ้มบริเวณทางเข้าโครงการ สโมสร สถาปัตยกรรม ความหรูหรา บรรยากาศ ความร่มรื่นเหมือนรีสอร์ท เพื่อสร้างความประทับใจให้กับลูกค้า
3. ส่วนประกอบของรูปแบบบ้านในอนาคตผู้ประกอบการจะต้องคำนึงถึงประโยชน์ในการใช้สอยพื้นที่
ภายในบ้าน บ้านที่มีผู้สูงอายุ เพราะจำนวนของประชากรจะเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ ดังนั้นในอีกระยะเวลา10-15 ปีข้างหน้า บ้านจะต้องมีห้องสำหรับผู้ใหญ่ มีห้องน้ำที่ปลอดภัย สะดวก การปรับเปลี่ยนส่วนประกอบของห้องคนรับใช้จะน้อยลงไป เพราะแต่ก่อนบ้านระดับราคา 4-6 ล้านบาท จะต้องมีห้องสำหรับคนรับใช้ด้วย ด้านเทคโนโลยีที่นำมาใช้ในการก่อสร้างหลักๆ จะเป็นระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป
ในอดีตที่ผ่านมาจนปัจจุบันและอนาคต คิดว่าผู้ที่ซื้อบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวจะเป็นผู้ที่ซื้ออยู่จริง ในส่วนของการซื้อเพื่อการเก็งกำไร หรือเพื่อลงทุนมีจำนวนน้อยมาก ทั้งนี้เนื่องจากบ้านเดี่ยวหากไม่มีคนอยู่อาศัยจะทำให้บ้านทรุดโทรมเร็ว จากเหตุผลที่กล่าวมาทั้งหมด คาดว่าจะเป็นแนวโน้มของธุรกิจบ้านจัดสรรในอีก 5 ข้างหน้า
การลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจากสัดส่วนการเพิ่มมากขึ้นของคอนโดมิเนียม อันเนื่องมาจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการร่นระยะเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งสามารถจำแนกกลุ่มผู้บริโภคที่ให้ความสนใจจะซื้อคอนโดมิเนียมด้วยเหตุผล 3 ประการ คือ
1. ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
2. ซื้อเพื่อการลงทุน เพราะถือว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนชนิดหนึ่ง
3. ซื้อเพื่อการเก็งกำไร
โดยเหตุผลประการที่ 1-2 คาดว่าจะมีอยู่เป็นจำนวนมาก ส่วนประการที่ 3 พอมีอยู่บ้าง แต่ไม่มากนัก เพราะเป็นส่วนที่ทำให้เกิดฟองสบู่
แนวโน้มของคอนโดมิเนียม
ในอดีตที่ผ่านมา การก่อสร้างคอนโดมิเนียมอาจจะเป็นห้องชุดขนาดใหญ่ 3-4 ห้องนอน แต่ในปัจจุบันมีการปรับพื้นที่ลดลง 20 ตารางเมตร และคิดว่าถึงจุดที่เล็กสุดแล้ว การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะเน้นในเรื่องของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก เช่น ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า ร้านสะดวกซื้อ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ภายในระยะเวลาต่อไปอีก 5 ปีข้างหน้ามีความเห็นว่าทำเลที่ตั้งยังคงเป็นปัจจัยหลัก แต่ข้อที่ควรระวังเนื่องจากรถไฟฟ้ามีการขยายตัวออกไปทางชานเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอยู่ 2 สาย และคาดว่าอีก 5-7 ปีข้างหน้าจะมีการก่อสร้างอีกหลายสาย โดยจะเป็นการเปิดพื้นที่บริเวณรอบนอกเพิ่มมากขึ้น และสามารถที่จะทำการก่อสร้างอาคารชุดได้
ที่ผ่านมาคิดว่าธุรกิจคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวค่อนข้างมาก แต่ในอนาคตคิดว่าการปรับตัวในเรื่องของราคาน่าจะชะลอตัวลง เนื่องจากผู้บริโภคมีทางเลือกเพิ่มขึ้น เช่น อยู่บริเวณสถานีอ่อนนุช อาจจะเลยไปอีกประมาณ 2-3 สถานี ใช้เวลาเพิ่มเพียง10 นาที ก็สามารถที่จะซื้อคอนโดมิเนียมที่มีราคาถูกกว่า หรือในจำนวนเงินเท่ากันอาจจะได้คอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่เพิ่มขึ้น ด้วยเหตุนี้อัตราการเพิ่มของจำนวนคอนโดมิเนียมในเมืองอาจทำให้อัตราการเพิ่มของราคาชะลอตัวลงได้ แต่อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมในเมืองที่คุณภาพดีๆ ยังมีความต้องการของตลาดสูงจึงยังคงมีโอกาสที่จะปรับเพิ่มราคาได้อีก
ผลกระทบของการจัดทำคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุดขนาดใหญ่สำหรับเรื่องข้อกำหนดกฎหมายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม EIA หรือ HIA การวิเคราะห์เรื่องผลกระทบของสุขภาพยังคงเป็นปัจจัยให้การลงทุนระหว่างการซื้อที่ก่อสร้างจนถึงขาย อาจจะต้องใช้ระยะเวลายาวนานขึ้น ดังนั้นปัจจัยที่ส่งผลต่อการจัดทำธุรกิจคอนโดมิเนียมคือ
1. ข้อกำหนดกฎหมาย
2. ต้นทุนค่าวัสดุที่มีการปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นด้วย
3. ผังเมืองรวม ซึ่งอาจจะมีการปรับแก้ภายในระยะเวลาอีก 2-3 ปีข้างหน้า อาจส่งผลต่อการพัฒนาพื้นที่ต่างๆ นอกกรุงเทพมหานครอย่างไรบ้าง
ปัจจุบันคอนโดมิเนียมที่ขายได้ดีจะอยู่ระดับราคา 40,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดมิเนียมระดับ HI-END ราคาจะอยู่ที่ราคาประมาณ100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งยังสามารถขายได้แต่จำนวนลดลง ส่วนคอนโดมิเนียมที่เน้นการขายให้กับชาวต่างชาติ ในช่วงระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมาประสบปัญหาค่อนข้างมาก สาเหตุมาจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลดลง ปัญหาความวุ่นวายทางการเมืองภายในประเทศ รวมถึงข้อกฎหมายเรื่องสัดส่วนของการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดร้อยละ 49 ต่อ 51 คือ ร้อยละ 49 สามารถขายให้กับชาวต่างชาติ อีกร้อยละ 51 ที่ขายให้กับคนไทยเริ่มจะประสบปัญหา ทั้งนี้เนื่องจากคอนโดมิเนียมมีราคาสูง ขณะที่กำลังซื้อมีจำนวนจำกัด แต่อย่างไรก็ตามคิดว่าหากสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศสงบ คาดว่าภายในระยะเวลาอีก 5 ปีข้างหน้า ประเทศไทยมีศักยภาพสามารถที่จะพัฒนาประเทศเป็นศูนย์กลางเอเชียได้เมื่อใดก็จะสามารถดึงดูดความสนใจนักลงทุนจากต่างประเทศให้เข้ามาลงทุนในประเทศได้ และคาดว่ากลุ่มเป้าหมายนี้ให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงได้ค่อนข้างมาก และเมื่อมีการเปรียบเทียบราคาคอนโดมิเนียมกับประเทศสิงคโปร์แล้ว ของประเทศไทยจะมีราคาถูกกว่าประมาณ 4-5 เท่า
ดังนั้นโอกาสในการปรับเพิ่มราคาของโครงการอาคารชุดที่มีคุณภาพดียังคงมีอยู่
สรุปธุรกิจบ้านจัดสรรจะเน้นตลาดภายในประเทศ มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ในระยะเวลาอันสั้น ตลาดต่างประเทศอาจหายไป ขณะที่ตลาดภายในประเทศยังคงมีอยู่ แต่จะได้รับผลกระทบในเรื่องของราคา เพราะเมื่อใดที่มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าก็จะทำให้มีพื้นที่ในการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น และส่งผลทำให้เกิดการพัฒนาโครงการนอกเมืองที่มีราคาถูกกว่า หรือได้พื้นที่ห้องชุดเพิ่มมากกว่า จึงนับเป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้บริโภค รวมถึงแนวโน้มต้นทุนราคาค่าวัสดุที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ประกอบกับการพัฒนารูปแบบในการออกแบบอาคารชุดในปัจจุบันมีความก้าวหน้ามาก โดยจะเน้นในเรื่องของพื้นที่ส่วนกลางและประโยชน์การใช้สอย พื้นที่ให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด เนื่องจากพื้นที่จัดทำคอนโดมิเนียมมีราคาสูง รวมถึงการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างอาคารสูงด้วยระบบ Pre-Fab เป็นต้น
วิเคราะห์ปัจจัยที่จะทำให้หนี้สาธารณะเป็นปัญหา
ปัญหาหนี้สาธารณะจะเป็นประเด็นที่ต้องติดตามกันอย่างใกล้ชิดใน 3-5 ปีข้างหน้า และจะเป็นปัจจัยเสี่ยงที่มีโอกาสฉุดรั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกมากที่สุด หรืออีกนัยหนึ่ง คือ ปัญหาหนี้สาธารณะจะเป็นปัจจัยที่เหนี่ยวรั้งการฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของเศรษฐกิจโลก ทั้งนี้ ปัญหาหนี้สาธารณะในอนาคตนั้นจะเป็นปัญหาหนี้สาธารณะของประเทศพัฒนาแล้ว แตกต่างจากที่ผ่านมาที่ปัญหาจำกัดอยู่กับประเทศกำลังพัฒนา เช่น ประเทศละตินอเมริกาและประเทศในทวีปแอฟริกา เป็นต้น อย่างไรก็ดีประสบการณ์ในอดีตสะท้อนให้เห็นว่าประเทศที่เผชิญกับปัญหาหนี้สาธารณะนั้น จะได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรงและต่อเนื่อง กล่าวคือ หนี้สาธารณะทำให้เศรษฐกิจชะงักงันเป็นเวลา 10 ปีได้เลยทีเดียว
สิ่งที่น่าเป็นห่วงในอนาคต คือ ประเทศพัฒนาแล้วที่กำลังจะมีปัญหาหนี้สาธารณะเป็นประเทศขนาดใหญ่ เช่น ยุโรป อเมริกาและญี่ปุ่น จีดีพีรวมกันคิดเป็นสัดส่วนกว่าครึ่งหนึ่งของจีดีพีโลก ดังนั้น หากครึ่งโลกมีปัญหาก็ยากที่จะมองว่าอีกครึ่งหนึ่งของโลกจะหลีกเลี่ยงผลกระทบไปได้ แต่ก็ต้องยอมรับว่าในอดีตไม่เคยเผชิญกับปัญหาเช่นนี้ จึงเป็นการยากที่จะคาดคะเนว่าอะไรจะเกิดขึ้น เช่น อาจคาดการณ์ได้ว่าเมื่อรัฐบาลมีปัญหาหนี้สาธารณะสิ่งแรกที่จะต้องทำ คือ การสร้างวินัยทางการคลัง แต่การรัดเข็มขัดของภาครัฐจะยิ่งทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง เช่น กรณีของประเทศสเปนที่มีการว่างงานอยู่แล้ว 20% และจีดีพีหดตัวอยู่แล้วในปีนี้ แต่รัฐบาลก็ยังต้องลดเงินเดือนข้าราชการลง 5% และจะต้องเสนอมาตรการเพิ่มเติมให้ผู้ประกอบการสามารถปรับโครงสร้างธุรกิจได้อย่างคล่องตัวยิ่งขึ้น โดยการยอมให้ปลดคนงานได้ง่ายยิ่งขึ้น และเพิ่มภาระให้กับประชาชน ซึ่งจะทำให้เกิดแรงต่อต้านทางการเมือง จนเป็นไปได้ว่าในที่สุดรัฐบาลจะไม่สามารถผลักดันมาตรการดังกล่าวต่อไปได้ และคงต้องพลิกกลับมากดดันให้ธนาคารกลางเข้ามาช่วยผ่อนคลายภาระหนี้สาธารณะ โดยการเร่งซื้อพันธบัตรรัฐบาลมากขึ้นไปอีก เช่น ปัจจุบันธนาคารกลางของยุโรปยินยอมเข้าซื้อพันธบัตรรัฐบาล แต่พยายามจำกัดการซื้อดังกล่าว แต่การเปิดทางให้ธนาคารกลางพิมพ์เงินออกมาซื้อพันธบัตรรัฐบาลก็ย่อมจะส่งผลให้เงินอ่อนค่าลงอย่างที่เห็นการอ่อนตัวลงของค่าเงินยูโรจาก 1.5 ดอลลาร์ มาเป็น 1.2 ดอลลาร์เท่ากับ 1 ยูโร ในระยะเวลาเพียงไม่กี่เดือน การอ่อนค่าของเงินนั้นในระยะสั้นอาจมองว่าเป็นสิ่งที่ดี เพราะจะช่วยเพิ่มการส่งออกและลดการนำเข้า แต่หากไม่ระมัดระวังค่าเงินอ่อนลงอย่างรวดเร็วโดยมีตัวอย่างที่เห็นได้ คือ ประเทศซิมบับเวซึ่งมีเงินเฟ้อสูงมาก จนในที่สุดประชาชนก็เลิกใช้เงินของประเทศตนเอง และหันไปใช้เงินตราต่างประเทศแทน ในกรณีที่เงินเฟ้อกำลังเริ่มเป็นปัญหาดอกเบี้ยระยะยาวก็จะปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ปัญหาหนี้สาธารณะทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น ซึ่งรัฐบาลจะต้องแก้ปัญหาโดยการกดดันให้ธนาคารกลางเร่งพิมพ์เงินเพิ่มเพื่อช่วยรัฐบาล ซึ่งจะยิ่งทำให้เงินเฟ้อถีบตัวสูงขึ้น อันจะนำไปสู่การปะทุของเงินเฟ้อได้ กล่าวโดยสรุป คือ ในช่วงแรกนั้น การจัดการกับปัญหาหนี้สาธารณะจะเริ่มด้วยการชะลอตัวและหดตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งจะมีลักษณะของการฝืดเคืองรวมทั้งภาวะเงินฝืด ซึ่งหากประชาชนสามารถอดทนรับความทุกข์ยากได้ก็จะสามารถแก้ปัญหาได้ในที่สุด แต่หากอดทนไม่เพียงพอก็อาจทำให้สถานการณ์พลิกผันไปสู่ปัญหาเงินเฟ้อได้อย่างรวดเร็ว ดังนั้น เศรษฐกิจจึงจะสามารถผันผวนได้อย่างรวดเร็ว
หากจะดูว่าประเทศจะมีปัญหาหนี้สาธารณะ จะต้องดูปัจจัยหรือตัวแปรอะไรบ้าง อาจตอบได้ในหลักการว่ามีปัจจัยที่ควรให้ความสำคัญ 4 ปัจจัย คือ
1. ขนาดของหนี้สาธารณะ ในกรณีของประชาคมยุโรปนั้นตั้งมาตรฐานไว้ว่าหนี้สาธารณะจะต้องไม่เกิน 60% ของจีดีพี แต่ขณะนี้ กลุ่มประชาชนยุโรปโดยรวมมีหนี้สาธารณะเกือบ 80% ของจีดีพีและน่าจะเพิ่มไปใกล้ 100% ของจีดีพีภายใน 2 ปีข้างหน้า หากปัจจัยอื่นที่จะกล่าวถึงข้างล่างเอื้ออำนวย ประเทศอาจมีหนี้สาธารณะได้สูงถึง 80% ของจีดีพีโดยไม่ต้องกังวลอะไร แต่เกินกว่านั้นน่าจะเป็นภัยอันตรายในระยะยาว จริงอยู่บางประเทศ เช่น ญี่ปุ่นปัจจุบันมีหนี้สาธารณะสูงถึง 200% ของจีดีพีและดูเสมือนว่ายังไม่มีปัญหา ก็ต้องตอบว่าในอนาคตอันใกล้นี้อาจมีปัญหาเกิดขึ้นก็ได้ นักลงทุนจึงไม่วางใจว่าปัญหาหนี้สาธารณะของกรีซที่ได้รับการแก้ไขแล้ว โดยการที่ประชาคมยุโรปตั้งกองทุนให้รัฐบาลกรีซกู้ถึง 110,000 ล้านยูโร เพราะการให้กู้ไปเรื่อยๆ จะทำให้กรีซยังต้องแบกรับหนี้สาธารณะสูงถึง 150% ของจีดีพี แม้จะลดการขาดดุลงบประมาณลงอย่างมากแล้ว ทำให้นักลงทุนยังห่วงว่า แม้จะได้รับการยืดหนี้แต่หากต้องแบกรับหนี้สูงถึง 150% ของจีดีพีก็จะไม่รอดอยู่ดี
2. ขนาดของการขาดดุลงบประมาณ ในหลักการแล้วการขาดดุลงบประมาณไม่ควรจะสูงเกินกว่าประมาณ 2-3% ของจีดีพี ดังนั้น จึงไม่น่าจะแปลกอะไรหากประเทศที่ขาดดุลงบประมาณกัน 8-10% ของจีดีพีต่อปีต่อเนื่องกัน 2-3 ปีจะเริ่มมีปัญหาทันที เช่นกรณีของประเทศสเปนนั้น แม้ว่าหนี้สาธารณะจะสูงเพียง 50% ของจีดีพี แต่การขาดดุลงบประมาณสูงถึง 11.2% ในปี 2009 และแม้รัฐบาลจะพยายามลดการขาดดุลลงเหลือ 8.1% ของจีดีพีในปี 2010 ก็ยังอยู่ในระดับสูง และทำให้เห็นว่าหนี้สาธารณะจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่การรัดเข็มขัดของภาครัฐจะยิ่งทำให้เศรษฐกิจหดตัว และเมื่อเป็นเช่นนั้น หนี้สาธารณะต่อจีดีพีก็จะต้องเพิ่มขึ้น เพราะจีดีพีจะปรับตัวลดลง ด้วยเหตุนี้เองบริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถือ จึงได้ปรับลดระดับความน่าเชื่อถือของสเปนลง แม้ว่ารัฐบาลจะเร่งลดการขาดดุลงบประมาณลงแล้วก็ตาม โดยให้เหตุผลว่ามาตรการดังกล่าวจะทำให้เศรษฐกิจหดตัวอย่างรุนแรงได้ในอนาคต
3. การขาดดุลหรือเกินดุลบัญชีเดินสะพัด การที่รัฐบาลมีหนี้สาธารณะสูงและ/หรือขาดดุลงบประมาณเป็นจำนวนมากสะท้อนการใช้จ่ายเกินตัวของภาครัฐ ทำให้รัฐต้องพึ่งพาใหภาคเอกชนปล่อยกู้ให้หรืออีกนัยหนึ่ง คือ ซื้อพันธบัตรรัฐบาลเป็นจำนวนมาก ทั้งเพื่อชดเชยการขาดดุลปัจจุบันและยืดหนี้เก่า เช่น ประเทศสหรัฐอเมริกาในปีนี้จะขาดดุลงบประมาณเท่ากับ 1.1 ล้านล้านดอลลาร์ หมายความว่าจะต้องออกพันธบัตรใหม่มูลค่าเท่ากับ 1.1 ล้านดอลลาร์ ขณะเดียวกันก็ต้องออกพันธบัตรเพื่อยืดหนี้เก่าอีกในมูลค่าใกล้เคียงกัน ทำให้ต้องถามต่อไปว่าใครจะเป็นผู้ซื้อพันธบัตรดังกล่าว ในกรณีที่ประชาชนของประเทศไม่ได้ใช้จ่ายเกินตัว ก็จะพบว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่ คือ ประชาชนของประเทศ เช่น กรณีของประเทศญี่ปุ่นซึ่งต่างชาติซื้อพันธบัตรรัฐบาลญี่ปุ่นไม่ถึง 10% ทำให้รัฐบาลญี่ปุ่นมีหนี้สาธารณะได้สูงถึง 200% ของจีดีพีโดยยังไม่ประสบปัญหามากนัก แต่หากต้องพึ่งพาต่างชาติ เช่น กรณีของกรีซ สเปน และโปรตุเกส ก็จะมีปัญหาอย่างมาก การจะพิจารณาว่าประเทศใช้จ่ายเกินตัวหรือไม่ดูได้จากดุลบัญชีเดินสะพัด กล่าวคือ หากเกินดุลก็แปลว่าประเทศใช้จ่ายน้อยกว่ารายได้ ทำให้สามารถช่วยรัฐบาลที่ขาดดุลและเป็นหนี้มากได้
4. การขยายตัวของเศรษฐกิจ ประเทศที่เศรษฐกิจขยายตัวสูงก็จะสามารถเป็นหนี้ได้มาก เช่นหากเศรษฐกิจประเทศขยายตัว 6% และเงินเฟ้อควบคุมเอาไว้ที่ 2% ก็แปลว่าจีดีพีเพิ่มขึ้นปีละ 8% ในกรณีดังกล่าวหากดอกเบี้ยระยะยาวอยู่ที่ 4% และรัฐบาลขาดดุลงบประมาณ 2% ต่อปี หนี้สาธารณะย่อมจะไม่มีปัญหาเพราะการเพิ่มของหนี้ต่ำกว่าการเพิ่มของจีดีพี ทำให้หนี้สาธารณะต่อจีดีพีปรับลดลงทุกปี ดังนั้น การรัดเข็มขัดของภาครัฐซึ่งทำให้เศรษฐกิจหดตัวอย่างรุนแรง จึงอาจทำให้หนี้สาธารณะต่อจีดีพีปรับตัวสูงขึ้นได้ ส่วนการขาดดุลงบประมาณเพิ่มขึ้น หากรัฐบาลนำเงินดังกล่าวไปลงทุนอย่างคุ้มค่า ทำให้จีดีพีขยายตัวสูงขึ้นก็อาจทำให้หนี้สาธารณะต่อจีดีพีลดลงก็ได้ ดังนั้น การขยายตัวของเศรษฐกิจเมื่อเปรียบเทียบกับดอกเบี้ย และการขาดดุลงบประมาณ จึงถือได้ว่าเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะเป็นตัวชี้ว่าประเทศจะมีปัญหาในการบริหารจัดการหนี้สาธารณะหรือไม่นั่นเอง
________________________________
-
- ดร.สมัย เหมมั่น ขอข้อมูลการ แสดงความคิดเห็น
-
แบบสอบถามการ วิเคราะห์ การก่อสร้าง
D-HOUSE BOOK in thailand
Innovations and Implementation D-HOUSE
-
1. ต้องการทำเล ที่ดี เลือก
กด
drsamaihemman.blogspot.com/2011/04/blog-post_23.html
23 เม.ย. 2554 -
การเลือกซื้อคอนโด นาย สมัย เหมมั่น
ได้วิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ ให้ข้อคิดการ ...
จริงอยู่การมีชีวิตแบบคนเมืองที่คล่องตัว
คือคาถาสำคัญในการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย ...
.2. ต้องการ ราคา ต่อ ตรม.เลือก กด
drsamaihemman.blogspot.com/2011/04/blog-post_23.html
23 เม.ย. 2554 -
การเลือกซื้อคอนโด นาย สมัย เหมมั่น
ได้วิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ ให้ข้อคิดการ ....
“ปัจจุบันคอนโดฯ ใจกลางเมืองแถวสุขุมวิท สาทร
ราคาต่อตารางเมตรค่อนข้างสูง ...
คุณเคยไปที่หน้าเว็บนี้ 2 ครั้ง ไปครั้งล่าสุดเมื่อ
6/9/2014
