ตัวอย่างการวิเคราะห์ แผนป้องกันความเสี่ยง บ้านสิวารัตน์ โดย ดร.สมัย เหมมั่น DBA Global Management

โครงการจัดสรรที่ดิน โครงกา สิวารัตน์  บริษัท เอกธนา พร็อพเพ่อตี้ จำกัด   หมู่ที่ ๑๑  ต.บางบัวทอง  อ.บางบัวทอง  จ.นนทบุรี           
                                                              การบริหารความเสี่ยง 
โครงการ  ตั้งเป้าหมายในการบริหารความเสี่ยง ทางธุรกิจไว้ ๔ ด้าน  ดั่งนี้                                                                                                                                                   

การตลาด                                             
     การตลาด ในรูปตัวสินค้า  คือรูปแบบบ้านที่ออกแบบทันสมัย เป็นแบบที่น่าสนใจ ของผู้บริโภคในยุค ปัจจุบัน ออกแบบที่มีพื้นที่ใช้สอย จำนวนมาก  เหมาะสมกับตลาดที่มีความต้องการ  การออกแบบที่ทันสมัยนั้น โครงการสิวารัตน์เลือกแบบรูปทรง โมเดิล ออกแบบที่มีสีสัน ที่มีความหมายแบบไทยๆ ให้ตรงใจผู้บริโภคตรงกลุ่มเป้าหมายให้มากที่สุด   ทำเลแหล่งที่ตั้งโครงการสิวารัตน์  บริษัท เอกธนา  จำกัด  และ กลุ่มบริษัท ในเครือ บริษัท แม่ คือ บริษัท คาส  โฮลดิ้งส์ การสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐ ( BOI )  เสนอราคาขั้นต่ำที่  ราคา 1,199,999.บาทต่อหน่วย ทำให้ ในทำเลย่านเดี่ยวกันและคู่แข่งเดี่ยวกัน ไม่มีโครงการที่น่าเป็นอุประสรรคต่อการวางแผนการตลาดของโครงการสิวารัตน์    แต่การประเมินความเสี่ยงนั้น โครงการประเมินไวที่แผนการตลาด ลูกค้าหรือกลุ่มเป้าหมายระดับล่างที่อาจมีกำลังซื้อ แต่ไม่มีโอกาส  อาจเป็นเพราะ  สภาพ สังคมปัจจุบันความแตกแยกของสังคม สภาวะเศษฐกิจที่ตกต่ำและการตกงานอาจเพิ่มขึ้ อาจทำให้ยอดขายลดลง และไม่ตรงต่อเป้าหมายที่แผนงานได้กำหนดเอาไว้   ท้าแผนกำหนดหรืออุปสรรคนี้ได้เกิดขึ้นจริง  ๆ บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้กำหนดราคาขายขั้นต่ำ ไว้ที่  1,099,999. บาท อาจทำให้บริษัท เอกธนา พร้อพเพ่อร์ตี้ จำกัด มีรายได้ลดลง ถึง  35,000,000, บาท แต่ไม่เป็นผลกระทบต่อต้นทุนและการดำเนินการใด เพราะว่า เป็นโครงการที่ ได้รับการสนับสนุนในภาครัฐ ( BOI) ซึ่งไม่ต้องชำระภาษีหลังการปิดงบลุดปลายปี ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบโครงการอื่นในย่านนี้                                                                                                                                                  .     การตลาด ในรูปแบบราคาสินค้า    คือ โครงการ มีราคาที่ถูกบังคับด้วยราคาที่สำนักงาน ( BOI ) ได้ควบคุม ราคา ที่ต้องการไม่ให้จำหน่ายเกินราคา ของภาครัฐกำหนด  โครงการสิวารัตน์ไม่สามารถกำหนดราคาเกินกว่านี้จึง ถือว่า มาตรการนี้เป็นอุประสรรคต่อการบริหารโครงการด้านการขาย ถ้าต้องปรับราคาสินค้าให้สูงขึ้น เพื่อต้องการกำไร   ราคา  (BOI )  1,200,000’. บาท ต่อหน่วย  ถ้าราคาวัสดุสูงขึ้น อาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นจะทำให้มีผลต่อรายได้บริษัทฯ ทันทีทางคณะกรรมการบริษัทไดกำหนดที่ต้นทุนการก่อสร้าง ไว้ว่า  ถ้าราคาวัสดุมีความปรับตัวอย่างรุนแรงและมีแนวโน่มว่าจะคงที่ของราคาสินค้า ให้ดำเนินการ ปรับราคาสินค้าทันที่ ทั้งนี้ให้ศึกษาผลกระทบด้านตลาดและกำไรหลังหักภาษีปลายปี  ผลประกอบการณ์กำไร นั้นให้มีผลไว้ที่ บวกหรือลบ  จำนวน 35,000,000,บาท แล้วให้มีมัติเป็นรายงานการประชุม ในการจำหน่ายลดราคา ต่อหน่วย 1,099,999.บาท และให้ปรับโครงสร้างของรายการจัดซื้อวัดสดุทันที่   แผนการวิธีปรับลดราคานี้โครงการสิวารัตน์ก็ยังได้เปีรยบคู่แข่งทางธุรกิจเป็นอย่างมากทำให้มั่นใจในการขายที่ถูกกำหนดและควบคุมราคของภาครัฐ  การตลาดที่เป็นราคาที่น่าเสียงนั้นถ้าโครงการสิวารัตน์ปรับลดราคาลงมาอีกจะเป็นผลให้คู่แข่งทางธุรกิจลดน้อยลงตามไปด้วย                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   .          การตลาดที่กำหนดด้วยวิธิการจำหน่ายสินค้า   การจำหน่าย บ้าน โครงการสิวารัตน์ ได้กำหนดหลักการการจำหน่ายคือ การจำหน่ายโคยกำหนดที่ที่ตั้งโครงการหรือหน้าโครงการก่อสร้างโครงการสิวารัตน์  และ ตามจุดขายที่เคลื่อนที่                                                                                                                                                                                                                            .     ๑. การขายที่หน้าโครงการสิวารัตน์ ๙  ในบารบริหารความเสี่ยงโครงการสิวารตน์ จัดให้มีการบริการรับส่งลูกค้าถึงบ้านตั้งแต่ดูโครงการจนกลับที่พัก มีรถรับส่งลูกค้า     
.     ๒.การขายเคื่ลอนที่ โครงการสิวารัตน์ จัดใหมีการจำหน่ายโครงการตาม ศูนย์การค้า ทุกที่ จะออกศูนย์ บิกซี เป็นหลักเพราะมีลูกค้าเยอะมากใน อ. บางบัวทอง และจ. นนทบุรี                                                                                                                                                                                                                                                                                                            .    ๓.จำนวนพนักงานขาย โครงการสิวารัตน์ ๙ ตั้งไว้ คือ ๔  คน  ทำหน้าที่ด้าน การขายและทำสัญญานิติกรรมแบ๊ง  และส่วนหน้าที่องค์ประกอบอื่น พนักงานโครงการจะประสานกัน ตั้งแต่ วิศวะกร จัดซื้อโครงการและ นายช่างโครงการ ร่วมมือการให้บริการ เพื่อการแข่งกับความเสี่ยงในธุรกิจที่อาจเกิดขึ้น  ทั้งนี้ตั้งแต่โครงการสิวารัตน์ปฏิบัติงานมาไม่มีโครงการใดเกิดความเสียงในธุรกิจ ทุกโครงการเป็นไปตามแผนโครงการตลอดมา 
   ๔.การประชาสัมพันธ์หน่วยงานรัฐ ส่งเสริมให้เจ้าหน้ารัฐซื้อโครงการ โดยมีส่วนลด การซื้อบ้าน  %  ทุกหลัง ที่มีการซื้อขาย             
.    การตลาดที่กำหนดด้วย การโปรโมชั่น  สินค้า        การใช้โปรโมชั่นสินค้า โครงการสิวารัตน์ ๙นั้นได้กำหนอลดราคาสินค้าไว้แล้ว เช่น ตั้งราคาหน้าโครงการ ที่ 1,555,000. บาท แต่ราคาจำหน่ายเป็นรายการโปรโมชั่น ตามราคาที่หน่วยงานรัฐกำหนอให้ เป็นราคาบังคับ มีการแจกรายการแถมสินค้าประกอบบ้าน  เช่นแถมแอร์ หรือลดราคาเทากับแอร์ หนึ่งตัว โครงการสิวารัตน์ในการบริหารความเสี่ยงนั้นจะน้นหนักไปที่ราคาเป็นหลัก  การขายราคาที่กำหนดเองนั้นจะกระทำก่อน  แต่เมื่อมีเหตุความเสียงจะใช้มาตรการลดราคาออกมาใช้เพราะเป็นกลยุทธืที่เตรียมไว้สุดทาย                                                                                                                                                                                                                       .                                                                การวางแผนผลิต                                                                                                                                                                            
การก่อสร้างโครงการโครงการสิวารัตน์กำหนดการก่อสร้างไว้ตามลำดับ  คือ  การก่อสร้างระบบสาธาระณูประโภคโครงการสิวารัตน์ให้ความสำสัมคัญต่อการก่อสร้างทุกรูปแบบจะเน้นการบรหารงานการก่อสร้างที่มีความเสียงตลอดเวลา ตั้งแต่การควบคุม คุณภาพ  การควบคุมต้นทุน  การควบคุมระยะเวลา  สิ่งเหล่านี้ โครงการสิวารัตน์เป็นต้นแบบการก่อสร้างได้ดีที่สุด  เป็นจุดแข็งของ  บริษัทฯ เช่น  การจัดซื้อวัสดุ จะจัดซื้อเอง  การก่อสร้างจะใช้การจัดจ้างแรงงานเอง จัดจ้างโดยเป็น นายจ้างแรงงานด่างด้าวเอง  ให้การรับตัดรับจ้างค่าแรงงานให้กับแรงงานที่มีฝีมือคือแรงงานไทยจะ จัดจ้างเอง จากระบบจัดจ้างเอง  ทุกระบบการก่อสร้างทำเอง                                                                                                                        .       การวางแผนการก่อสร้างอาคาร    โครงการสิวารัตน์ จัดจ้างแรงงานที่ใช้แรงงานที่จดทะเบียนต่างด้าวเอง  เพราะมีค่าจ้างที่ถูก ป็นการลดต้นทุนการผลิต จัดทำระบบบัญชีแรงงานเองทุกๆวัน และการควบคุมการผลิตทุกขั้นตอนควบคุมด้วย วิศวะกรที่เป็นมืออาชีพ ที่มีประสบการณ์ เป็น  ๑๐ ปีการควบคุมการผลิตต้นทุนต่ำนั้น ถือเป็นจุดแข็งของ บริษัทฯ ที่ทำทุกวันนี้ ในการบริหารความเสี่ยงจึงถือได้ว่า สิวารัตน์มี ความสามารถปรับตัวได้ดี โครงการ หนึ่งในรูปบบ ธุรกิจประเภทเดียวกัน  แต่นั่นก็เป็นความใส่ใจของผู้บริหารที่ลงมาสนใจแรงงาน จัดเตรียมการเป็นนายจ้างเองเพื่อการลดต้นทุนของการทำงาน ที่มีแผนเตรียมการไว้ร่วงหน้าทุกโครงการ ปัจจุบันมีแรงงานต่างด้าว จำนวน ๔๐๐ คน ที่อยู่ในการดูแล ของโครวการสิวารัตน์ พร้อมทำงานและเป็นแรงงารที่มีคุณภาพ พร้อมให้การคุมครองดูแล เป็นอย่างดีจากโครงการ                                                                                                                                                 .                                                           

การวางแผน  การเงินที่มีความเสี่ยง
(ฉุกเฉิน)                                                                                                                                 .        
การวางแผนการเงิน  โครงการสิวารัตน์ ๙ เป็นโครงการที่ บริหารและดำเนินงานโดย บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มีทุนจดทะเบียน ชำระเต็ม ๔๐,๐๐๐,๐๐๐. บาท บริษัท คาสเซ่อร์พีค เรียลเอสเทต จำกัด มีทุนจดทะเบียน ๔๐๐  ล้าน ชำระเต็ม และบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนใจตลาดหลักทรัพย์ ทุนจดทะเบียน ๔๐๐ ล้านบาท และมีผลกำไรในการประกอบการทุกปี และมีเงินสดในการประกอบการธุรกิจขั้นต้น ใจการจัดการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา คืองานถมดิน  ๓๐ ล้าน บาท การซื้อที่ดิน ๔๐ ล้านบาท เงินคงเหลือจากการประกอบการจากโครงการที่ผ่านมาคงบัญชีไว ๒๑๕ ล้าน โครงการสิวารัตน์ ๙ ในนามบริษัทฯ นั้นคิดว่า มีเงินจำนวนมากพอในการพัฒนาโครงการแต่การหมุนเวียงนั้น อาจะไม่เพียงพอ และเป็นบริษัทที่มีความจำเป็นต้องประกอบการธุรกิจอื่นในนามบริษัทอื่น จึงคิดว่าน่าจะต้องสำรองเงินสดคงคลังไว้ จึงต้อง หาแหล่งเงินทุนสนับสนุนในการบริหารและจัดการต่อไป ในคณะกรรมการบริษัท เอกธนาและกลุ่มบริษัทในเครือจึงขอมัติที่ประชุมใหญ่ขออนุมัติเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุนโครงการ สิวารัตน์ ๙
เพื่อ การจัดการและการบริหารตลอดจน เอกสารการ สนับสนุนการเงินเพื่อเป็น หลักค้ำประกันโครงการ กับหน่วยงาน ราชการหรือต่อคณะ กรรมการจัดสรรจังหวัด นนทบุรี ตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.๒๕๔๓                                                                                                                                                                  .   
ทั้งนี้เพื่อเป็นการใช้เงินอย่างมีระบบและระเบียบการใช้เงินในการทำธุรกิจความเสี่ยงจึงให้ขออนุมัติขอเงินกู้ต่อสถาบันการเงิน ส่วนเงินสดที่มีอยู่นั้นให้คงประจำไว้ที่สถาบันการเงินเป็นเงินฉุกเฉินในการทำธุรกิจต่ไปให้กรรมการผู้อำนวยการ คุณอารี เต็มพิทยาคมเป็นผู้รับผิดชอบต่อไป                                                                                                                                                                                           .                                                                                                                                                                                                                                            .                                                   
แผนการโอนกรรมสิทธ์ฉุกเฉิน     
      เป็นโครงการที่ประกอบการมานานมีความรอบครอบมากพอที่จะรับมือ  กับลูกค้าที่มาสนใจซื้อบ้านในโครงการดังกล่าว  ฝ่ายนิติกรรม ของบริษัท เอกธนา จำกัด จัดการบริหารเพื่อให้ทันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกบ้านเมื่อถึงระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ จะไม่ให้ช้า ทันต่อการขอเปิดโฉนดและส่งมอบเงินคืน สถาบันการเงินและทางโครงการสิวารัตน์ ใช้มาตรการนี้มาโดยตลอด  เรียกว่า  แผน ๒๐  วันโอน  กรรมสิทธิ์ทันที   เนื้อหาคือ  เริมเก็บเอกสารบ้านและเอกสารลูกค้าในวันทำสัญญา และเรียกเก็บเอกสารอื่นๆในวันอื่นต่อมา  ฝ่ายก่อสร้างส่งบ้านส่งบ้านให้ฝ่านนิติกรรม ฝ่ายนิติกรรม ตรวจรับบ้านพร้อมส่งธนาคารประเมินพร้อมกัน ใน ๓ วันและจากนัน รอสถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อ ในเวลา ๑๕ วัน  จากนั้น เซ็นต์นิติกรรม ๑ วัน และไปโอนในวันรุ่งขึ้น รวมระยะเวลา การทำนิติกรรมหลังจากบ้านเสร็จ และรอนิติกรรมสินเชื่อสถาบันการเงิน พร้อมวันโอนกรรมสิทธิ์  ๒๐ วัน  การทำลักษณะนี้ทำให้ชำละหนี้ได้เร็วและทราบการกำหนดโอนร่วงหน้า  เช่นการก่อสร้าง ใช้เวลา ๑๐๐วัน  การโอนกรรมสิทื ใช้เวลา  ๒๐ วัน  รวมแล้ว บ้านหนึ่งหลังใช้เวลาการปฏิบัติงานในการทำงานทั้งสิ้นนั้นรวมเวลา  ๑๒๐  วัน   กำหนดรู้ทันทีว่าการโอนทั้งโครงการใช้เวลาเท่าไร  โครงการสิวารัตน์ ใช้ตลอดมาครับ  


  • ดร.สมัย เหมมั่น ขอบข้อมูลการ แสดงความคิดเห็น
  •  
แบบสอบถามการ วิเคราะห์ การก่อสร้าง 

D-HOUSE BOOK in thailand



(ข้อมูล ดร.สมัย เหมมั่น ผู้ทรงคุณวุฒิ นครปฐม) 

Innovations and Implementation D-HOUSE

 
     .2. ต้องการ ราคา ต่อ ตรม.เลือก กด

วิเคราะห์ปัจจัยการเลือกซื้อและความเป็นไปได้ของโครงการ คอนโดมิ ...

drsamaihemman.blogspot.com/2011/04/blog-post_23.html
23 เม.ย. 2554 - การเลือกซื้อคอนโด นาย สมัย เหมมั่น ได้วิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ ให้ข้อคิดการ .... “ปัจจุบันคอนโดฯ ใจกลางเมืองแถวสุขุมวิท สาทร ราคาต่อตารางเมตรค่อนข้างสูง ...
คุณเคยไปที่หน้าเว็บนี้ 2 ครั้ง ไปครั้งล่าสุดเมื่อ 6/9/2014

ความคิดเห็น



  1. โครงการก่อสร้างบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ ประเทศกัมพูชา
    drsamaihemman.blogspot.com
    พรรคเอกภาพแห่งชาติเขมร - วิกิพีเดีย https://th.wikipedia.org/wiki/พรรคเอกภาพแห่งชาติเขมร พรรคเอกภาพแห่งชาติเขมร (Khmer National Solidarity Party) เป็น

    ตอบลบ

แสดงความคิดเห็น